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Investir en immobilier: une protection contre l'inflation ?




Bonjour Laurent, pouvez-vous nous présenter Lafayette Gestion ?

Lafayette Gestion est une société de gestion agréée par l’AMF qui gère Lafayette Pierre. C’est une entreprise que j’ai créée en 2014 avec Frédéric Lesaffre. Outre nos formations initiales complémentaires (ESTP/ SFAF, HEC), nous avions derrière nous des expériences professionnelles riches à la fois en asset management et en banque d’affaires puisque j’avais été pendant 7 ans Directeur Général de HSBC REIM, gérant de la SCPI Elysées Pierre et que Frédéric était Directeur des activités Real Estate Corporate Finance à la Société Générale.

Lafayette Gestion s’organise autour d’une équipe de direction resserrée que je préside, Frédéric Lesaffre est Directeur Général et RCCI, Jean-Paul Podvin, Directeur Finance, Immobilier et RSE. Les souscriptions sont assurées par un nombre limité de partenaires, assistés par Evelyn Cesari, notre responsable commerciale.


Comment avez-vous vécu 2021 sur les marchés immobiliers ?

Sur notre zone d’investissement (Ile-de-France), le marché s’adapte aux deux tendances lourdes que constituent le télétravail et l’e-commerce. Le télétravail est devenu une réalité mais les entreprises mesurent également les difficultés à gérer des équipes très dispersées et de nombreux collaborateurs ont réalisé les effets positifs de la présence au bureau : diffusion des apprentissages, connaissance de l’entreprise, vie sociale, etc. Autant d’aspects qui peuvent venir contrebalancer les bénéfices attendus du télétravail (temps de transport pour le salarié, coût immobilier pour l’entreprise). En outre, les PME/TPE sont beaucoup plus rétives au télétravail que les grands groupes. Pour l’investisseur immobilier, il en résulte une vraie prime à la centralité qui bénéficie à Paris et notamment au QCA au détriment de la Défense et de nombreux pans de la 1ère couronne.

Le commerce est également en pleine restructuration de son dispositif commercial, avec une concentration des acteurs et la recherche de locaux suffisamment attirants pour les clients et en adéquation avec des offres click & collect ou de gestion du dernier kilomètre (avec l’essor des acteurs du quick commerce).

Ces modifications d’usage exacerbent les défauts et les qualités des actifs disponibles. Ce phénomène amplifie l’écart, dans des mêmes zones géographiques, des loyers et des valeurs, en fonction de la qualité des actifs et de leur capacité à répondre aux nouvelles contraintes des utilisateurs.


Comment s’est comporté Lafayette Pierre dans cet environnement ?

La stratégie de Lafayette Pierre repose sur des investissements parisiens en bureaux, commerces essentiels et locaux médicalisés de 500 m² à 1.500 m², qui n’ont pas souffert de ces évolutions d’usage. Nous étions sortis de la Défense et des commerces non-essentiels en 2017 et 2018. Nous nous sommes toujours efforcés de demeurer prudents dans les niveaux de loyers que nous pratiquons et de dialoguer constamment avec nos locataires. Nous n’avons souffert ni d’impayés, ni de départs ou défauts de locataires.

La performance de Lafayette Pierre a été de +8,5% en 2021 (vs 4,4% en moyenne selon l’IEIF), nos gains ont été de +15,5% sur trois ans. Pour les actionnaires qui nous ont accompagnés depuis l’origine (préalablement à la transformation en OPCI en 2019), le gain s’élève à 84,1% sur 8 ans.


Quelles perspectives pour 2022 ? toujours de l’intérêt pour l’immobilier de bureau avec le renforcement du télétravail ? Et les foncières ?

Nous continuons à privilégier les zones de forte densité, bien desservies, et les actifs pouvant proposer des linéaires attractifs ou des agencements adaptés et évolutifs. Le télétravail aura sa place, comme le coworking, la logistique du dernier kilomètre ou les locations meublées. Tous ces phénomènes perçus comme puissants ne sont que l’évolution de l’usage d’un immobilier dont on aura toujours besoin s’il est bien placé et offre des garanties intrinsèques de reconversion. Mais il convient sans doute d’être encore plus sélectif que par le passé et de tenir compte de la différenciation croissante des valeurs locatives en fonction des qualités intrinsèques des biens.

Nous sommes confiants pour les années à venir et restons par ailleurs attentifs au marché des foncières cotées, certaines décotes sur ANR pouvant devenir des opportunités.

Sous ses différentes formes et différents cycles, l’immobilier demeure un très bon actif pour protéger son patrimoine contre l’inflation à long terme. L’OPCI Lafayette Pierre reste ouvert aux souscriptions en 2022.







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